Déficit habitacional também é casa sem documento

Quando se fala em déficit habitacional, a imagem que vem à cabeça é a de famílias sem casa. Ela é real. Segundo a Fundação João Pinheiro, que calcula o indicador oficial com o Ministério das Cidades, o Brasil tinha cerca de 5,98 milhões de moradias em déficit em 2023, o equivalente a 7,6% dos domicílios ocupados.¹ Em Mato Grosso, estimativas levadas ao debate público na Assembleia Legislativa falam em mais de 120 mil famílias à espera de moradia, cerca de 40 mil delas em Cuiabá.²

O dado que mais chama atenção, porém, é outro: o principal componente do déficit já não é a casa precária. Em 2023, 61,3% do déficit vinha do chamado ônus excessivo com aluguel, ou seja, famílias de baixa renda que comprometem parte grande do orçamento para pagar onde moram.¹ O problema da moradia, hoje, é tanto de acesso quanto de produção de casas.

O déficit que não aparece na fila

Existe uma parte do problema que não entra na conta do déficit, mas pesa sobre as mesmas famílias: a casa que existe, foi construída com esforço, mas não está regular. A Fundação João Pinheiro mede isso como inadequação de domicílios, que inclui falta de infraestrutura, problemas na edificação e a situação fundiária, ou seja, se a ocupação é regular. Em 2022, 26,5 milhões de domicílios urbanos brasileiros, ou 41,2% do total, tinham pelo menos um tipo de inadequação.³

Na prática, um imóvel sem matrícula atualizada, sem habite-se ou com a construção não averbada não pode ser financiado, é difícil de vender com segurança, não serve de garantia para um empréstimo e complica o inventário quando o dono falece. A família mora, mas não tem o patrimônio no papel. O imóvel vale menos no mercado, e o município também perde, porque o cadastro e a arrecadação não refletem a cidade real.

A região metropolitana de Cuiabá conhece bem essa realidade. Só em Várzea Grande, cerca de 12 mil imóveis precisam de regularização, segundo dados apresentados em reunião do programa Solo Seguro na Corregedoria-Geral da Justiça de Mato Grosso, em fevereiro de 2025.⁴

Regularizar não cria uma casa nova, mas transforma uma casa que já existe em patrimônio de verdade para a família.

Cuiabá e Várzea Grande abriram uma janela até 2028

Em dezembro de 2025, Cuiabá sancionou a Lei Complementar nº 588, que institui o Marco Zero da Regularização Imobiliária.⁵ A lei permite regularizar edificações construídas sem alvará, sem habite-se ou em desacordo com as regras municipais, desde que concluídas até 17 de setembro de 2025. Os pedidos podem ser feitos até 29 de dezembro de 2028, junto à secretaria municipal responsável pelo planejamento urbano, e precisam ser apresentados por um profissional técnico habilitado.

A lei também prevê o parcelamento da outorga onerosa em até 24 vezes e deixa de fora imóveis em área pública, em faixas não edificáveis ou em locais onde a regularização não é permitida. Os procedimentos e critérios técnicos são definidos por decreto do Executivo. Por isso, antes de iniciar o processo, vale conferir com um profissional as regras em vigor para o seu caso.

Várzea Grande seguiu o mesmo caminho. A Lei nº 5.456/2025, sancionada em outubro de 2025, permite regularizar edificações concluídas até a sua publicação que foram construídas sem alvará ou sem habite-se, em desacordo com o projeto aprovado ou com uso diferente do autorizado. O proprietário tem três anos para fazer o pedido, prorrogáveis por até 180 dias. O processo exige projeto com ART ou RRT e laudo técnico, e a certidão emitida tem o mesmo efeito do habite-se. A compensação financeira é calculada em UPF conforme a área e o uso, com redução de 50% para habitação de interesse social.⁹

No caso dos bairros inteiros, a prefeitura de Várzea Grande lançou em março de 2026 um programa de Reurb para 8.043 imóveis em 25 bairros, com georreferenciamento e emissão de matrículas. Somado a outro programa já em andamento, a projeção é de mais de 23 mil imóveis legalizados em dois anos.¹⁰

É uma oportunidade rara. Prazos assim costumam ficar esquecidos até os últimos meses, quando a procura cresce, as filas aumentam e documentos com pendência atrasam tudo. Quem começa cedo resolve com calma.

Regularizar e produzir: as duas frentes

Enfrentar o problema da moradia exige duas frentes que se completam. A primeira é regularizar o que já existe. Para imóveis individuais, isso passa por averbação de construção, habite-se, retificação de área ou desmembramento. Para bairros e núcleos inteiros, existe a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), criada pela Lei nº 13.465/2017, que permite levar infraestrutura e título de propriedade a áreas ocupadas de forma informal.⁶

A segunda frente é produzir moradia já regular. Loteamentos aprovados conforme a Lei nº 6.766/1979, com redes de água, esgoto, drenagem e energia projetadas desde o início, entregam lotes com matrícula própria e evitam que surja o próximo bairro irregular.⁷ Os programas habitacionais anunciados pelo governo do estado, como a meta de 18 mil casas em 2026, dependem justamente de áreas urbanizadas e projetos aprovados para sair do papel.⁸

Nas duas frentes, a engenharia tem papel central: levantamento topográfico, projeto, memorial descritivo, compatibilização das redes e a responsabilidade técnica registrada em ART. Ferramentas como a modelagem BIM ajudam a reduzir erros entre projeto e obra, o que se traduz em menos retrabalho e em aprovações mais rápidas.

Moradia digna começa no papel

O déficit habitacional não se resolve só construindo. Ele também se resolve quando a casa que a família já tem passa a valer como patrimônio, pode ser financiada, reformada com crédito e deixada como herança sem disputa. Mato Grosso tem hoje leis, programas e prazos que permitem avançar nas duas frentes. Falta que proprietários, poder público e profissionais técnicos aproveitem essa janela antes que ela se feche.